Wer seine Wohnung an Touristen vermieten möchte, muss einiges beachten
Gerade in teuren Ballungsräumen wie Berlin, München oder Hamburg vermieten Eigentümer oder Mieter immer häufiger ihr Heim an Touristen. Viele Städte-Reisende ziehen die private Umgebung einer Wohnung oder eines Hauses einer anonymen Hotelunterkunft vor. Doch Vorsicht: Das kann eine gewerbliche Nutzung sein! Was Mieter und Eigentümer beachten müssen, um kein Bußgeld wegen Zweckentfremdung zu riskieren, fasst die Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (im Folgenden D.A.S. Leistungsservice), Michaela Zientek zusammen.
Vermieten Mieter oder Eigentümer ihr Zuhause an Touristen, profitieren alle Beteiligten – möchte man meinen. Die Feriengäste fühlen sich in einer fremden Stadt ein wenig „wie zuhause“, der Vermieter bessert mit den Einnahmen sein Einkommen auf. Doch Michaela Zientek, Juristin des D.A.S. Leistungsservices, warnt: „Bevor eine Wohnung Feriengästen angeboten wird, müssen Mieter oder Eigentümer einiges klären: Ist der Vermieter einverstanden? Erlauben die Regeln der Eigentümergemeinschaft eine solche Nutzung? Ist in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde die Vermietung von Privatwohnungen an Feriengäste verboten oder ist dafür eine Genehmigung nötig?“
Feriengäste als Untermieter?
Natürlich darf ein Mieter Gäste bei sich aufnehmen, so oft und so lange er will. Denn er ist Inhaber des Hausrechts in der Mietwohnung und darf darüber bestimmen, wer bei ihm ein und aus geht. „Verlangt ein Mieter jedoch Geld dafür, dass sich jemand in seiner Wohnung aufhält, handelt es sich um eine Untervermietung“, erklärt die Juristin. „Und dafür muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen.“ Ansonsten droht ihm im schlimmsten Fall sogar eine fristlose Kündigung (LG Berlin, Az. 67 S 360/14 und Az. 67 T 29/15). Doch selbst das Einverständnis zur Untervermietung ist für den Mieter kein „Freifahrtschein“. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 210/13) umfasst die Erlaubnis zur Untervermietung nicht automatisch die Vermietung an Touristen. Daher sollten Mieter auf jeden Fall frühzeitig und offen mit ihrem Vermieter sprechen.
Eigentümergemeinschaft und Nachbarn
Wenn die Wohnung eines Mehrfamilienhauses an Feriengäste vermietet wird, kann es hilfreich sein, rechtzeitig das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen. Denn manche Hausbewohner fühlen sich durch Urlauber belästigt. „Verursachen beispielsweise feierfröhliche Feriengäste viel Lärm und Müll, können andere Mieter deshalb ihre Miete kürzen (BGH, Az. VIII ZR 155/11)“, warnt die Juristin des D.A.S. Leistungsservices. Für Eigentümer gilt: Die Teilungserklärung prüfen! Auch hier fällte der Bundesgerichtshof ein wegweisendes Urteil (Az. V ZR 72/09): Solange die Teilungserklärung nichts anderes besagt und es auch seitens der Eigentümer keine anderen Vereinbarungen gibt, können Eigentumswohnungen an Feriengäste vermietet werden. Dies stellt keine unzulässige gewerbliche Nutzung dar. Die Eigentümerversammlung kann die Vermietung an Feriengäste nicht durch einfachen Beschluss untersagen. Dafür ist eine sogenannte Vereinbarung erforderlich, der alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen.
Zweckentfremdung der Wohnung?
Doch selbst, wenn die Erlaubnis des Vermieters vorliegt beziehungsweise es im Rahmen der Eigentümergemeinschaft keine rechtlichen Hindernisse gibt, ist noch eine weitere Frage zu klären: Erlaubt die Stadt oder die Gemeinde die Vermietung einer Wohnung an Touristen? „Seit einigen Jahren gehen die Behörden gerade in Ballungsräumen wie Berlin, München und Hamburg gegen die sogenannte Zweckentfremdung von Wohnraum vor“, informiert Michaela Zientek. Das heißt: Wer seine Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern gewerblich nutzt, verstößt in manchen Städten oder Gemeinden gegen ein Zweckentfremdungsverbot. Solche Verbote werden in Form von Gemeindesatzungen erlassen. Sie sollen verhindern, dass in Gebieten mit Wohnungsknappheit Wohnungen für andere und einträglichere Zwecke genutzt werden. Richtet sich zum Beispiel ein Mieter in seiner Wohnung ein Kosmetikstudio ein, dann gilt dies als Zweckentfremdung – ebenso wie die Vermietung an Touristen. Die Juristin warnt: „Bei einem Verstoß müssen Vermieter, also untervermietende Mieter oder Eigentümer, damit rechnen, dass die zuständige Behörde ein empfindliches Bußgeld verhängt!“ Für eine solche Ordnungswidrigkeit können bis zu 50.000 Euro fällig werden. Ob im Gemeindegebiet tatsächlich ein Wohnraummangel herrscht und daher eine Zweckentfremdungssatzung notwendig ist, beurteilen die Gemeinden selbst. Die Juristin des D.A.S. Leistungsservices rät: „Wer seine Wohnung Urlaubern zur Verfügung stellen möchte, sollte zuvor bei der Stadt oder der Gemeinde nachfragen.“
Ausnahme bei der Vermietung einzelner Zimmer
Ausnahmen gibt es für die Vermietung einzelner Zimmer: Solange der eigentliche Bewohner mehr als 50 Prozent der Wohnfläche in Anspruch nimmt und den Rest beispielsweise an Feriengäste vermietet, handelt es sich nicht um eine Zweckentfremdung.